第34章｜物权法律制度【中级经济基础】

第34章 物权法律制度
├─ 第一节 物权概述
│  ├─ 物权法律特征、物权与债权对比
│  ├─ 物权的各类分类
│  ├─ 物权法定 / 一物一权 / 物权公示三大原则
│  └─ 不动产登记各类登记类型
├─ 第二节 所有权
│  ├─ 所有权概念与五大法律特征
│  ├─ 所有权原始取得、继受取得；所有权消灭
│  ├─ 共有：按份共有、共同共有
│  └─ 业主的建筑物区分所有权
├─ 第三节 用益物权
│  ├─ 用益物权法律特征
│  └─ 建设用地、土地承包、宅基地、地役权、居住权
└─ 第四节 担保物权
   ├─ 担保物权五大法律特征
   ├─ 抵押权（不动产登记生效 / 动产合同生效）
   ├─ 质权（动产质权、权利质权，必须转移占有）
   └─ 留置权（法定担保物权）

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 对比项         │ 物权                                                      │ 债权                                                │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 权利性质       │ 支配权，无需他人协助即可行使权利                             │ 请求权，需要义务人协助才能实现权利                    │
│ 义务主体       │ 绝对权(对世权)；义务主体是权利人之外不特定一切人             │ 相对权(对人权)；义务主体是特定债务人                  │
│ 设立规则       │ 物权法定主义；种类、内容由法律规定，不可自由创设             │ 契约自由，当事人可自由约定内容，无需公示              │
│ 客体           │ 客体主要是【物】：特定物、有体物、独立物，人身不能作为客体    │ 客体一般是行为，间接涉及物                            │
│ 追及效力       │ 标的物辗转流转，权利人可追及至物所在地主张权利               │ 原则上无追及效力                                      │
│ 优先效力       │ 物权优先于债权；成立在先物权优先于在后物权                   │ 债权之间地位平等，无优先顺序                          │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 分类维度           │ 类别          │ 释义                                           │ 典型例子 │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 行使权利范围       │ 自物权        │ 对自己之物完整支配                             │ 所有权 │
│                    │ 他物权        │ 在他人所有物之上设立的物权                     │ 用益物权、担保物权 │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 他物权设立目的     │ 用益物权      │ 追求物的使用价值                               │ 土地承包、地役权、居住权 │
│                    │ 担保物权      │ 追求物交换价值，担保债权实现                   │ 抵押权、质权、留置权 │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 是否具有从属性     │ 主物权        │ 可独立存在，不依附别的权利                     │ 所有权、采矿权、取水权 │
│                    │ 从物权        │ 依附其他主权利而存在                           │ 地役权、全部担保物权 │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 产生依据           │ 法定物权      │ 直接由法律规定产生                             │ 留置权 │
│                    │ 意定物权      │ 依当事人约定产生                               │ 抵押权、动产质权 │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 存续有无期限       │ 有期限物权    │ 存在明确存续期限                               │ 抵押权、质权、留置权、地役权 │
│                    │ 无期限物权    │ 无时间限制                                     │ 所有权 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────────────────┐
│ 项目       │ 用益物权                     │ 担保物权                         │
├────────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ 设立目的   │ 获取物的使用价值             │ 获取物交换价值，担保债权实现     │
│ 权利属性   │ 多为主权利                   │ 从权利，依附主债权               │
│ 主要标的物 │ 不动产为主                   │ 不动产、动产均可                 │
│ 价值形态变化│ 标的物损毁灭失，权利随之受影响│ 物上代位性；损毁灭失，可就赔偿金优先受偿 │
└────────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 原则           │ 核心内容                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 物权法定原则   │ 种类、内容、效力、变更、保护方法全部由法律规定；当事人不能自行创设新物权 │
│ 一物一权原则   │ ①一物之上只能有一个所有权；
│                │ ②一物之上可以并存多个互不冲突他物权（所有权+抵押权、多个抵押权），不能并存冲突物权 │
│ 物权公示原则   │ 不动产看【登记】；动产看【交付】；
│                │ 依法属于国家所有自然资源，所有权可以不登记 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 登记类型     │ 关键要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 首次登记     │ 物权第一次产生，如新商品房原始登记 │
│ 变更登记     │ **权利主体不变**；姓名、名称、用途、面积发生改变；不需要缴契税 │
│ 转移登记     │ **权利主体发生变化（买卖、赠与）**；需要缴纳契税所得税 │
│ 注销登记     │ 物权消灭办理登记（地役权解除等） │
│ 更正登记     │ 登记簿记载错误，权利人/利害关系人申请更正；权利人书面同意即可更正 │
│ 异议登记     │ 权利人不同意更正时利害关系人申请；
│                │ 异议登记后**15日内不起诉，登记失效**；不当异议造成损害可索赔 │
│ 预告登记     │ 对未来物权变动的请求权做保护；
│                │ 预告登记后，未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力；
│                │ 债权消灭或自能够登记起**90日不申请，预告登记失效** │
│ 查封登记     │ 司法强制执行查封不动产，法院通知登记机构办理 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 所有权法律特征 │ 释义                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 独占性     │ 排斥他人非法干涉，排除其他人侵害 │
│ 全面性     │ 占有、使用、收益、处分完整权能，最完整物权 │
│ 单一性     │ 各项权能整体权利，不是四项简单相加，部分权能分离不改变所有权本身 │
│ 存续性     │ 法律无存续期限，一经合法取得可以永久存续 │
│ 弹力性     │ 权能可以分离设立他物权；他物权消灭，所有权自动恢复圆满状态 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 取得类型   │ 方式明细                                                     │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 原始取得（不依赖原权利人意志）
│            │ ①生产；②孳息（天然孳息、法定孳息）；③国有化、没收；
│            │ ④先占（无主动产，以所有意思占有）；
│            │ ⑤添附：混合、附合、加工；
│            │ ⑥拾得遗失物；⑦发现埋藏物隐藏物；⑧善意取得
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 继受取得（依赖原所有人权利意志）
│            │ 买卖、赠与、互易；继承、接受遗赠；合股集资
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 类型       │ 说明                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 天然孳息   │ 物自然产生收益，如果实、幼畜；有约定按约定；无约定归所有权人；有用益物权归用益物权人 │
│ 法定孳息   │ 法律关系带来收益：利息、租金；有约定从约定，无约定按交易习惯 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 消灭类型   │ 情形说明                                                     │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 绝对消灭   │ 标的物本身毁损、灭失；物彻底不存在 │
│ 相对消灭   │ 物还存在；主体发生变化：转让、抛弃、所有权人死亡继承 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┐
│ 项目           │ 按份共有                         │ 共同共有 │
├────────────┼────────────────────────────────────┼────────────────────────────────────┤
│ 成立前提       │ 不需要特殊共同关系               │ **必须存在共同关系（夫妻、家庭、遗产分割前）** │
│ 份额           │ 按份额享有；份额不明推定为均等   │ 存续期间**不得划分份额**，只有分割后才确定份额 │
│ 份额转让       │ 可单独转让自己份额，其他共有人同等条件下有优先购买权 │ 不能单独处分份额 │
│ 重大修缮/处分  │ 需占**三分之二以上份额**共有人同意（另有约定除外） │ 需要**全体共有人同意**（另有约定除外） │
│ 请求分割       │ 无特殊约定可以随时请求分割       │ 共有关系存续期间，原则不能请求分割 │
└────────────┴────────────────────────────────────┴────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 组成部分     │ 要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 专有部分     │ 单独所有权；住宅改经营性用房：**必须经有利害关系业主同意** │
│ 共有部分     │ 道路(除城镇公共道路)、绿地(除城镇公共绿地)、公用设施、物业服务用房；
│              │ 占用共有道路车位归全体业主共有；
│              │ 共有部分权利随专有部分转让一并转让，不能单独放弃权利而不履行义务 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 用益物权法律特征 │ 要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 属于独立他物权 │ 从所有权分离，本身大多为主物权，不依附别的权利 │
│ 属于限制物权   │ 只在限定范围行使，同时也约束所有权人的权利 │
│ 设立目的为使用收益 │ 追求物的使用价值 │
│ 标的物主要不动产 │ 行使前提一般需要占有标的物 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 种类               │ 核心要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 建设用地使用权
│                    │ ①经营性用地：招标、拍卖公开竞价出让；
│                    │ ②划拨：无偿，严格限制适用；划拨无期限。
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 土地承包经营权
│                    │ ①承包合同是确认权利主要依据；
│                    │ ②主体：公民、集体组织；客体：国有、集体土地。
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 宅基地使用权
│                    │ ①所有权归集体；②主体农村集体成员；福利性质，无偿取得、无偿使用；
│                    │ ③不能取得宅基地所有权。
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 地役权
│                    │ ①合同书面设立；利用别人不动产提高自己不动产效益；
│                    │ ②需役地（自己）、供役地（别人）；
│                    │ ③约定有偿；【区别相邻关系：相邻是法定，无偿，基本生存最低容忍义务】
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 居住权
│                    │ ①无偿设立，可合同/遗嘱设立；**自登记时设立**；
│                    │ ②不得转让、不得继承；设立居住权住宅原则不得出租；
│                    │ ③期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，办理注销登记。
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 担保物权特征   │ 释义                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 价值权性     │ 支配标的物交换价值，目的担保债务清偿，不是使用标的物 │
│ 法定性       │ 效力、要件由法律规定，当事人不能随意创设变更 │
│ 从属性       │ 依附主债权；债权转让则担保物权转让；债权消灭担保物权消灭 │
│ 不可分性     │ 债权未全部清偿，债权人可对担保物全部行使权利；当事人可约定排除不可分性 │
│ 物上代位性   │ 标的物损毁灭失，赔偿金、保险金为代替物，担保物权效力追及该替代物 │
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 项目           │ 要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 核心特点     │ **不转移抵押物占有**；不动产抵押必须登记才设立；动产抵押合同生效设立，未经登记不能对抗善意第三人 │
│ 房地一体     │ 房随地走、地随房走；建筑物抵押，占用土地一并抵押；土地抵押，地上建筑一并抵押 │
│ 禁止抵押财产 │ ①土地所有权；②宅基地、自留山自留地使用权(法定例外除外)；
│              │ ③公益目的教育、医疗设施；④权属不明有争议财产；⑤查封扣押监管财产。
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 项目           │ 要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 动产质权     │ 必须**转移占有**；交付质物质权设立 │
│ 权利质权     │ 可以质押：汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单提单；基金份额股权；知识产权财产权；现有的及将有的应收账款
│ 重要提示     │ **不动产不能设立质权**！质权标的物仅限动产、财产权利。
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌────────────┬────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ 要点                                                         │
├────────────┼────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ ①属于**法定担保物权**，不需要双方签订合同约定，符合条件直接产生；
│ ②前提：债权人已经合法占有债务人动产；债权和留置物属于同一法律关系；
│ ③同一动产既有抵押权/质权，又有留置权：**留置权人优先受偿**；
│ ④常见场景：保管、加工承揽合同。
└────────────┴────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

📌第34章｜物权法律制度速记卡片

1.物权VS债权
 物权：支配权、对世权、物权法定；看不动产登记，动产交付；有追及、优先效力。
 债权：请求权、对人权、契约自由。

2.物权分类
 自物权=所有权；他物权：用益物权（使用价值）、担保物权（交换价值）。
 主物权可独立存在；从物权依附别的权利。

3.物权三原则
 物权法定、一物一权、物权公示（不动产登记，动产交付）。

4.不动产登记重点
 变更登记：主体不变；转移登记：主体换人；
 异议登记15日不起诉失效；预告登记90日不申请失效。

5.所有权
 四项权能：占有、使用、收益、【处分（核心）】；
 原始取得：孳息、先占、添附、善意取得；遗失物不适用善意取得。
 按份共有：2/3以上份额同意可处分；共同共有：全体同意。
 建筑物区分所有权：专有部分+共有部分；住宅改经营性用房需利害关系业主同意。

6.用益物权
 建设用地、土地承包、宅基地、地役权、居住权；
 居住权登记设立，不可转让继承；地役权书面合同，区分法定相邻关系。

7.担保物权五大特征：价值权性、法定性、从属性、不可分性、物上代位性
 抵押权：不转移占有；不动产登记设立。
 质权：必须转移占有；不动产**不能**设立质权。
 留置权：法定担保物权；同一物留置权＞抵押权、质权优先受偿。